Реновация без сноса. Как обновить свою пятиэтажку?
21 Февраля 2019
Пятиэтажки можно не только сносить, но и реконструировать. Правда, в это трудно поверить, особенно попав под воздействие гипнотических выступлений столичных властей, из каждого утюга рекламирующих программу реновации.
Между тем, словари утверждают, что реновация – это не обязательно снос. Под этим термином филологи подразумевают улучшение и обновление.
Реконструкция Vs. Реновация
Реконструкция пятиэтажных домов подразумевает комплексный подход: в домах появляются ранее отсутствовавшие лифты, монтируется панорамное остекление, увеличивается даже площадь квартир и, в особенности. Подобную реконструкцию проводят несколько компаний. Так, например, компания ГРП (аббревиатура так и расшифровывается – Городская Реконструкция Пятиэтажек) является крупнейшей из них и содержит 5 подпрограмм – в том числе, и проект «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки». Этот проект посвящен реконструкции с надстройкой̆ отдельных «многоквартирников».
Заменить реновацию реконструкцией не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Основных условий всего два. Прежде всего, нужно желание жителей дома войти в программу. Второе условие касается технических характеристик здания: у него не должно быть градостроительных ограничений, а реконструкция возможна в домах этажностью не более 5 этажей (можно меньше).
Как объясняет Валерий Чернышов, экс-руководитель компании ГРП, реконструкция – это не реновация, а альтернатива ей.
«Есть случаи, когда жильцы дома, вошедшего в реновацию, проголосовали против, заявив о желании вступить в программу именно реконструкции. Здесь тоже в первую очередь важно желание жителей дома: не хотят в реновацию, их никто не может заставить».
Принципиальное отличие реконструкции от реновации в том, что дома не сносятся, а наоборот, расширяются, модернизируются путем обстройки и надстройки (не более 4 этажей и мансарды). Плюс все работы идут за счет инвесторов-застройщиков, а не за счет средств городского бюджета. Кроме того, в роли инвесторов могут выступить и жители – если купят квартиру по себестоимости в надстраиваемой части. Долгостроев тоже не может возникнуть, так как этот момент строго регулирует законодательство.
План действий
Вкратце план действий жильцов, решившихся провести реконструкцию своего дома, таков. Сперва необходимо провести общее собрание собственников и получить согласие двух третей. В согласии 100-% собственников нет необходимости с 2014 года, когда были приняты изменения в программу «Жилище» о том, что для программы реконструкции достаточно двух третей голосов.
Если голосованием принято решение проводить реконструкцию, создается ЖСК, после чего нужно заказать архитектурно-градостроительное решение и эскизный проект дома.
Далее необходимо оформить земельно-имущественные отношения – проще говоря, поставить земельный участок под домом на кадастровый учет и оформить его в обще-долевую собственность.
После этого разрабатывается градостроительная документация, проводится экспертиза в государственной земельной комиссии и оформляется градостроительный план земельного участка. Финальным аккордом при подготовке документов становится разработка исходно-разрешительной документации, ее экспертиза и получение ордера на стройку.
Все. Бумажная часть на этом закончена, можно приступать к строительно-монтажным работам, по окончании которых дом официально вводится в эксплуатацию. После сдачи дома документы сдаются в БТИ, а дом приобретает статус новостройки (при этом амортизационный период обнуляется).
Несмотря на то, что пунктов много, участие жильцов в реконструкции ограничивается только голосованием на определенных этапах подготовки документов: выбор подрядчика, передача земли в аренду застройщику, утверждение эскиза.
За чей счет банкет?
Чаще всего потенциальных участников программы волнует вопрос, какие обязательные капиталовложения их ждут. Радостная новость: никаких.
Все работы должны происходить за счет инвесторов-застройщиков. Выгода инвесторов в том, что они продают квартиры в надстроенной части дома. Стоимость таких квартир выше, чем в новостройках, так как это уже обжитой район с развитой инфраструктурой – здесь есть и школы, и поликлиники, и детские сады, и привычные дороги.
Жизнь на стройплощадке
Стройка ведется в теплое время года, и у жильцов есть два варианта пережить этот, будем честны, непростой период. Можно съехать в арендное жилье, компенсация (ее размеры зависят от рыночных цен в районе и выглядят примерно так: 30 тыс. рублей за «однушку», 40 тыс. рублей – за «двушку», 45-50 тыс. рублей – за «трешку») на которое предоставляется инвесторами. А можно и остаться в своей квартире, постаравшись с оптимизмом воспринимать происходящее. В общей сложности строительно-монтажные работы занимают 10 месяцев (включая подготовительные работы и проведение итоговой комиссии).
Все строительные работы входят в единый для всех жителей дома «пакет» реконструкции, так что получения каких-то особых строительных бонусов за дополнительную плату программа не предполагает.
Реконструированные дома приобретают современный облик, обзаводятся пандусами и лифтами, вмещающими детские коляски. Площадь каждой квартиры увеличивается не менее чем на 20 м, а крошечные кухни превращаются в удобные и современные 12-метровые помещения.
Кроме того, меняются окна (старые деревянные – на стеклопакеты) и коммуникации (холодное и горячее водоснабжение, водоотвод, канализация, электропроводка).
Кстати, жильцы реконструированного дома могут купить квартиру в надстроенной части по себестоимости строительства. Это может оказаться выгодным предложением для родителей, детей и прочих родственников.
Между тем, словари утверждают, что реновация – это не обязательно снос. Под этим термином филологи подразумевают улучшение и обновление.
Реконструкция Vs. Реновация
Реконструкция пятиэтажных домов подразумевает комплексный подход: в домах появляются ранее отсутствовавшие лифты, монтируется панорамное остекление, увеличивается даже площадь квартир и, в особенности. Подобную реконструкцию проводят несколько компаний. Так, например, компания ГРП (аббревиатура так и расшифровывается – Городская Реконструкция Пятиэтажек) является крупнейшей из них и содержит 5 подпрограмм – в том числе, и проект «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки». Этот проект посвящен реконструкции с надстройкой̆ отдельных «многоквартирников».
Заменить реновацию реконструкцией не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Основных условий всего два. Прежде всего, нужно желание жителей дома войти в программу. Второе условие касается технических характеристик здания: у него не должно быть градостроительных ограничений, а реконструкция возможна в домах этажностью не более 5 этажей (можно меньше).
Как объясняет Валерий Чернышов, экс-руководитель компании ГРП, реконструкция – это не реновация, а альтернатива ей.
«Есть случаи, когда жильцы дома, вошедшего в реновацию, проголосовали против, заявив о желании вступить в программу именно реконструкции. Здесь тоже в первую очередь важно желание жителей дома: не хотят в реновацию, их никто не может заставить».
Принципиальное отличие реконструкции от реновации в том, что дома не сносятся, а наоборот, расширяются, модернизируются путем обстройки и надстройки (не более 4 этажей и мансарды). Плюс все работы идут за счет инвесторов-застройщиков, а не за счет средств городского бюджета. Кроме того, в роли инвесторов могут выступить и жители – если купят квартиру по себестоимости в надстраиваемой части. Долгостроев тоже не может возникнуть, так как этот момент строго регулирует законодательство.
План действий
Вкратце план действий жильцов, решившихся провести реконструкцию своего дома, таков. Сперва необходимо провести общее собрание собственников и получить согласие двух третей. В согласии 100-% собственников нет необходимости с 2014 года, когда были приняты изменения в программу «Жилище» о том, что для программы реконструкции достаточно двух третей голосов.
Если голосованием принято решение проводить реконструкцию, создается ЖСК, после чего нужно заказать архитектурно-градостроительное решение и эскизный проект дома.
Далее необходимо оформить земельно-имущественные отношения – проще говоря, поставить земельный участок под домом на кадастровый учет и оформить его в обще-долевую собственность.
После этого разрабатывается градостроительная документация, проводится экспертиза в государственной земельной комиссии и оформляется градостроительный план земельного участка. Финальным аккордом при подготовке документов становится разработка исходно-разрешительной документации, ее экспертиза и получение ордера на стройку.
Все. Бумажная часть на этом закончена, можно приступать к строительно-монтажным работам, по окончании которых дом официально вводится в эксплуатацию. После сдачи дома документы сдаются в БТИ, а дом приобретает статус новостройки (при этом амортизационный период обнуляется).
Несмотря на то, что пунктов много, участие жильцов в реконструкции ограничивается только голосованием на определенных этапах подготовки документов: выбор подрядчика, передача земли в аренду застройщику, утверждение эскиза.
За чей счет банкет?
Чаще всего потенциальных участников программы волнует вопрос, какие обязательные капиталовложения их ждут. Радостная новость: никаких.
Все работы должны происходить за счет инвесторов-застройщиков. Выгода инвесторов в том, что они продают квартиры в надстроенной части дома. Стоимость таких квартир выше, чем в новостройках, так как это уже обжитой район с развитой инфраструктурой – здесь есть и школы, и поликлиники, и детские сады, и привычные дороги.
Жизнь на стройплощадке
Стройка ведется в теплое время года, и у жильцов есть два варианта пережить этот, будем честны, непростой период. Можно съехать в арендное жилье, компенсация (ее размеры зависят от рыночных цен в районе и выглядят примерно так: 30 тыс. рублей за «однушку», 40 тыс. рублей – за «двушку», 45-50 тыс. рублей – за «трешку») на которое предоставляется инвесторами. А можно и остаться в своей квартире, постаравшись с оптимизмом воспринимать происходящее. В общей сложности строительно-монтажные работы занимают 10 месяцев (включая подготовительные работы и проведение итоговой комиссии).
Все строительные работы входят в единый для всех жителей дома «пакет» реконструкции, так что получения каких-то особых строительных бонусов за дополнительную плату программа не предполагает.
Реконструированные дома приобретают современный облик, обзаводятся пандусами и лифтами, вмещающими детские коляски. Площадь каждой квартиры увеличивается не менее чем на 20 м, а крошечные кухни превращаются в удобные и современные 12-метровые помещения.
Кроме того, меняются окна (старые деревянные – на стеклопакеты) и коммуникации (холодное и горячее водоснабжение, водоотвод, канализация, электропроводка).
Кстати, жильцы реконструированного дома могут купить квартиру в надстроенной части по себестоимости строительства. Это может оказаться выгодным предложением для родителей, детей и прочих родственников.