ИНФО
2 Декабря 2025
В 2025 году одна семья может получить две ипотеки.
Давайте разберем все по полочкам: как это возможно, какие есть варианты и на что обратить особое внимание.
Основные способы получить две ипотеки на одну семью
Есть два принципиально разных подхода:
1. Каждый супруг получает ипотеку как отдельный заемщик
Это самый реалистичный и распространенный способ. Банки рассматривают супругов как отдельных финансовых субъектов, если они могут подтвердить свой собственный доход.
Как это работает:
* Муж оформляет одну ипотеку на себя (например, на квартиру).
* Жена оформляет вторую ипотеку на себя (например, на машиноместо или другую недвижимость).
* Ключевой момент:
доход каждого из супругов должен быть достаточным для обслуживания своей ипотеки самостоятельно.** Банк при расчете платежеспособности будет учитывать только личный доход заемщика, а не совокупный семейный доход.
Важные нюансы:
* Вторая ипотека не должна быть совместной.** Если в договоре указаны два созаемщика, это одна ипотека на двоих.
* Супруги не выступают созаемщиками по кредитам друг друга.
* При покупке жилой недвижимости второй супруг все равно даст нотариальное согласие на ее покупку (так как это совместно нажитое имущество), но в кредитных обязательствах участвовать не будет.
2. Один супруг получает вторую ипотеку, уже имея первую
Это более сложный путь, и банк будет оценивать его с повышенным вниманием.
Что будет проверять банк:**
1. Кредитная история: Безупречная история по первой ипотеке — большой плюс.
2. Соотношение платежа к доходу (ПДН): Общий платеж по обеим ипотекам и другим кредитам не должен превышать 50% (а в некоторых банках 60-70%) от общего дохода семьи.
3. Общий долговой нагрузка: Банк увидит в бюро кредитных историй (БКИ), что у вас уже есть крупный долг, и это повысит риски.
4. Шансы повышаются, если вторая ипотека берется на недвижимость, которая будет приносить доход (например, сдаваться в аренду).
Популярные сценарии для двух ипотек в 2025 году
1. Покупка квартиры + рефинансирование ипотеки родственников.
* Вы берете первую ипотеку на свою квартиру.
* Позже вы рефинансируете ипотеку своих родителей или других родственников в другом банке. Для банка это будет новая, вторая ипотека на вас.
2. Покупка основной квартиры + покупка апартаментов или квартиры для сдачи в аренду.**
* Первая ипотека на жилье для себя.
* Вторая — на инвестиционную недвижимость. Если вы сможете доказать банку, что арендная плата будет покрывать значительную часть платежа, шансы на одобрение возрастут.
3. Использование двух разных госпрограмм (самый сложный, но возможный вариант).**
* Теоретически, можно попытаться получить одну ипотеку по программе «Семейная ипотека»** (на квартиру в новостройке), а вторую — по другой программе, например, «Дальневосточная ипотека»** или «Сельская ипотека» (если вы соответствуете условиям). Но на практике банки очень неохотно идут на это, так как это противоречит принципу господдержки (помощь одной семье в решении одной жилищной проблемы).
На что обратить особое внимание?
* Огромная финансовая нагрузка.** Два ипотечных платежа — это серьезное испытание для семейного бюджета. Просчитайте все риски (потеря работы, болезнь, рождение ребенка).
* Первоначальный взнос.** Вам понадобятся значительные сбережения для двух первоначальных взносов (обычно от 15-20% каждый).
* Налоговые вычеты.** Вы имеете право получить имущественный налоговый вычет по двум объектам недвижимости, но общий лимит (2 млн руб. на покупку и 3 млн руб. на проценты) остается неизменным. Вы можете распределить их между двумя ипотеками по своему усмотрению.
*Открытость с банками.** При подаче заявки на вторую ипотеку обязательно сообщайте кредитному менеджеру о наличии первой. Сокрытие этой информации приведет к отказу
Получить две ипотеки на одну семью в 2025 году — реально, но сложно.
Прежде чем решиться на этот шаг, обязательно:
1. Трезво оцените свои финансовые возможности и риски.
2. Проконсультируйтесь с несколькими банками.
3. Рассчитайте все будущие платежи с запасом.
Давайте разберем все по полочкам: как это возможно, какие есть варианты и на что обратить особое внимание.
Основные способы получить две ипотеки на одну семью
Есть два принципиально разных подхода:
1. Каждый супруг получает ипотеку как отдельный заемщик
Это самый реалистичный и распространенный способ. Банки рассматривают супругов как отдельных финансовых субъектов, если они могут подтвердить свой собственный доход.
Как это работает:
* Муж оформляет одну ипотеку на себя (например, на квартиру).
* Жена оформляет вторую ипотеку на себя (например, на машиноместо или другую недвижимость).
* Ключевой момент:
доход каждого из супругов должен быть достаточным для обслуживания своей ипотеки самостоятельно.** Банк при расчете платежеспособности будет учитывать только личный доход заемщика, а не совокупный семейный доход.
Важные нюансы:
* Вторая ипотека не должна быть совместной.** Если в договоре указаны два созаемщика, это одна ипотека на двоих.
* Супруги не выступают созаемщиками по кредитам друг друга.
* При покупке жилой недвижимости второй супруг все равно даст нотариальное согласие на ее покупку (так как это совместно нажитое имущество), но в кредитных обязательствах участвовать не будет.
2. Один супруг получает вторую ипотеку, уже имея первую
Это более сложный путь, и банк будет оценивать его с повышенным вниманием.
Что будет проверять банк:**
1. Кредитная история: Безупречная история по первой ипотеке — большой плюс.
2. Соотношение платежа к доходу (ПДН): Общий платеж по обеим ипотекам и другим кредитам не должен превышать 50% (а в некоторых банках 60-70%) от общего дохода семьи.
3. Общий долговой нагрузка: Банк увидит в бюро кредитных историй (БКИ), что у вас уже есть крупный долг, и это повысит риски.
4. Шансы повышаются, если вторая ипотека берется на недвижимость, которая будет приносить доход (например, сдаваться в аренду).
Популярные сценарии для двух ипотек в 2025 году
1. Покупка квартиры + рефинансирование ипотеки родственников.
* Вы берете первую ипотеку на свою квартиру.
* Позже вы рефинансируете ипотеку своих родителей или других родственников в другом банке. Для банка это будет новая, вторая ипотека на вас.
2. Покупка основной квартиры + покупка апартаментов или квартиры для сдачи в аренду.**
* Первая ипотека на жилье для себя.
* Вторая — на инвестиционную недвижимость. Если вы сможете доказать банку, что арендная плата будет покрывать значительную часть платежа, шансы на одобрение возрастут.
3. Использование двух разных госпрограмм (самый сложный, но возможный вариант).**
* Теоретически, можно попытаться получить одну ипотеку по программе «Семейная ипотека»** (на квартиру в новостройке), а вторую — по другой программе, например, «Дальневосточная ипотека»** или «Сельская ипотека» (если вы соответствуете условиям). Но на практике банки очень неохотно идут на это, так как это противоречит принципу господдержки (помощь одной семье в решении одной жилищной проблемы).
На что обратить особое внимание?
* Огромная финансовая нагрузка.** Два ипотечных платежа — это серьезное испытание для семейного бюджета. Просчитайте все риски (потеря работы, болезнь, рождение ребенка).
* Первоначальный взнос.** Вам понадобятся значительные сбережения для двух первоначальных взносов (обычно от 15-20% каждый).
* Налоговые вычеты.** Вы имеете право получить имущественный налоговый вычет по двум объектам недвижимости, но общий лимит (2 млн руб. на покупку и 3 млн руб. на проценты) остается неизменным. Вы можете распределить их между двумя ипотеками по своему усмотрению.
*Открытость с банками.** При подаче заявки на вторую ипотеку обязательно сообщайте кредитному менеджеру о наличии первой. Сокрытие этой информации приведет к отказу
Получить две ипотеки на одну семью в 2025 году — реально, но сложно.
Прежде чем решиться на этот шаг, обязательно:
1. Трезво оцените свои финансовые возможности и риски.
2. Проконсультируйтесь с несколькими банками.
3. Рассчитайте все будущие платежи с запасом.
